Комплекс полноценности

Ольга Шабаловская, опубликовано в «Бизнес-журнале Республики Башкортостан Онлайн», 17 ноября 2008 года.

Комплексная застройка хороша тем, что позволяет решать многие глобальные градостроительные проблемы. А их за последние 16 лет (именно тогда был достигнут максимум вводимых «квадратов») накопилось немало. По данным Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа, в Уфе существует реальный дефицит земли под жилое строительство. Из общей площади города (76,5 тыс. га) на застроенную часть приходится лишь 26% (около 20 тыс. га). А новые жилые комплексы могут повысить эффективность использования территории, добиться оптимального соотношения функциональных зон промышленных, общественных, рекреационных).

— На развитие комплексного освоения территорий повлиял значительный объем старого и аварийного жилого фонда,— считает Алексей Кудрявцев, руководитель Аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва). — В конце 2007 года на старый жилой фонд приходилось около 80% всего жилого фонда, на ветхий и аварийный — около 5%. Для сравнения, в целом по России данный этот показатель составлял около 3,2%.

Большинство жилых комплексов действительно строятся на месте ветхого жилья — «Урал» (ОАО «Башинвестдом»), «Пушкин» (СУ.4), «Айгуль» (Жилстройинвест). Но в конечном итоге большинство новостроек должно появиться на пока неосвоенных территориях. По генеральному плану развития города, проектное соотношение ввода жилья на реконструируемых и вновь осваиваемых территориях составит 40.60%.

— Сегодня у нас действительно существует потребность в жилье,— соглашается Владимир Карапетян, коммерческий директор ООО Строительный трест №3.Недвижимость. — И если посмотреть Федеральную программу «Доступное жилье» на уровне РФ, нам в разы нужно увеличить объемы вводимого жилья, а сделать это можно только за счет комплексной застройки. По большому счету цель административного ресурса с помощью увеличения объемов строительства снизить стоимость квадратного метра жилья.

— В Уфе еще в 2005 году в среднем на одного жителя Уфы приходилось около 18,7 кв. м жилья, в то время как в среднем по России этот показатель составлял 20,9 кв. м, — заявляет Алексей Кудрявцев (МИАН). Актуальность комплексного освоения земель, по мнению Валерия Гибадуллина, заместителя директора Жилищно-строительного фонда «Башинвестдом», связана с ростом экономики в целом. «Есть серьезные исследования, которые говорят, что только в 2005 году мы вышли на уровень 1985 года по всем показателям, в том числе и по строительству».

Баланс интересов

В настоящее время жилыми комплексами могут называть как несколько домов, возводимых на одной территории, так и крупные жилые кварталы. Однако чаще всего комплексная застройка подразумевает строительство жилых домов, объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник), подведение инженерных коммуникаций. Несомненный плюс территорий, развивающихся комплексно, — их самодостаточность: до основных объектов жизнедеятельности можно добраться за пять-десять минут. Жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью или отдохнуть.

Оптимизация транспортной модели приводит к перераспределению нагрузки с основных автомагистралей на второстепенные. В этом случае комплексное освоение территорий выгодно как для города, так и для каждого жителя в отдельности.

Строительным компаниям тоже выгодно обеспечить себя работой на многие годы вперед. К тому же, по мнению Александра Семенова, генерального директора компании «Ситех-Жилстрой»(Новосибирск) комплексное строительство позволяет снизить себестоимость 1 кв. м жилья на 20.30%. Да и взаимоотношения с властями для застройщика становятся немного проще. У властей нет возможности полностью подготовить площадку, поэтому большинство застройщиков делает это самостоятельно. В ответ город идет на уступки, снижая социальные отчисления до 10-20% от общей площади объекта при стандартных 30%. В зачет могут пойти объекты инфраструктуры — детские сады, школы, поликлиники.

Только для крупных

Несмотря на то, что комплексная застройка очень привлекательна для строительных компаний, освоение таких площадок почти всегда сопряжено с решением ряда финансовых вопросов, напрямую не касающихся застройщика. Территории на окраинах города не имеют инженерной инфраструктуры, и ее создание в большинстве случаев ложится на плечи застройщика, в то время как финансирование строительства инженерных сетей — обязанности горводоконала, энергокомпании и других эксплуатирующих служб.

— Развитию комплексной застройки мешают гигантские вложения в инженерные коммуникации. На их долю приходится до 30% от общей стоимости проекта, — считает Валерий Гибадуллин (ЖСФ «Башинвестдом»).

Неоднозначным является и вопрос финансирования социальных объектов. Несмотря на то, что по закону школы, детские сады и поликлиники должны строиться на средства бюджета города или области, на деле немалая часть расходов в создании социально значимых объектов ложится на строительные компании.

При сносе ветхого жилья застройщик сталкивается с иными проблемами. Коммуникации здесь подведены, транспортные схемы отлажены. Но могут возникнуть сложности при расселении. Собственник имеет право отказываться от предлагаемого варианта переселения, если его не устраивает, например район. В таком случае вопрос решается через суд. Палки в колеса застройщика могут вставлять и жильцы окрестных домов. СУ.4 без пробела возводит жилой комплекс «Пушкин» в историческом центре Уфы. Жители девятиэтажки, в чьем дворе идет строительство, развернули настоящую информационную войну. И вывесили белый флаг только после того, как им установили детский игровой комплекс.

Какие скелеты в шкафу прячут старейшие районы города, иногда выясняется только в процессе подготовки к строительству. Пакет разрешительных документов на строительство дома по улице Дорофеева не может быть собран, только потому, что научный сотрудник ГУК НПЦ Министерства культуры и национальной политики РБ выдал справку, согласно которой территория под застройку была признана объектом культурной ценности. В 18-19 веках на этом месте стоял Успенский храм. В 30-х годах 20 века храм был снесен, а весь район полностью застроен. С ошибкой, конечно, разобрались. Но строительство было отложено на неопределенный срок.

Поднять с нуля инфраструктуру целого района или расселить частный сектор под силу только крупной строительной компании. Пока все крупные стройки в черте города приходились на двух крупнейших застройщиков — Фонд жилищного строительства при Президенте и МУП ИСК г. Уфы, констатируют участники рынка. Строительная компания должна быть признана городом, делятся опытом другие, при оформлении разрешительной документации и нагрузок учитывается репутация компании. Но наиболее интересные площадки, так уж исторически сложилось, все равно остаются за ИСКом.

Ищу инвестора

С недавних пор у застройщиков появилась и еще одна проблема. Система инвестирования не позволяет наращивать объемы, чего требует Федеральная программа «Доступное жилье». Инвесторы охладели к строительному бизнесу. И это вполне логично: за последние два года динамика роста цен очень сильно сократилась. Если раньше вложения давали 80-100% прибыли, то сейчас это совершенно другая степень доходности — до 20% годовых, сопоставимая с вложением в любую другую менее рискованную отрасль. А некоторые участники настроены еще более пессимистично, называя прибыль от нуля до десяти процентов.

С другой стороны, некоторые эксперты полагают, что бурное развитие строительства не обошлось без участия инвесторов.
— Крупные компании (в том числе зарубежные) стали выходить на новые рынки в поисках источников дополнительных прибылей,— считает Алексей Кудрявцев (МИАН). — Таким образом, сформировалась группа инвесторов, готовых вкладывать денежные ресурсы в реализацию крупных проектов.

— Иностранных и даже иногородних инвесторов в республике практически нет, — возражает Владимир Карапетян (ООО Строительный трест №3— Недвижимость). — Интерес проявляют многие. Но наш рынок очень сложный, непонятный для них. Он значительно отличается от других городов, где совершенно другие правила получения земельных участков.

Участки совершенно иначе подготовлены, существуют другие отчисления на нужды города, да и застройщики привыкли получать совершенно другую норму прибыли.
Основной источник финансирования сегодня — это привлеченные денежные средства граждан.

В нужном направлении

Насколько платежеспособными окажутся дольщики? Генеральный план развития города не дает ответа на этот вопрос. Но в ближайшие годы комплексная застройка будет только набирать обороты. По данным Главархитектуры, под комплексное освоение территории будут разработаны более сорока проектов. Жилые комплексы появятся в исторической части города на месте ветхого и аварийного жилья. Недавно был выставлен на аукцион проект планировки центра Уфы в границах улиц Аксакова, Революционная, проспекта Салавата Юлаева, улицы Фрунзе. Новый жилой массив должен появиться в районе Затона. Но его перспективы пока туманны. Двое из трех застройщиков отказались участвовать в проекте. Строительство ведет только ОАО «Интеграл», на которое легла вся нагрузка по обеспечению проекта необходимыми инженерными сетями. Еще один территориальный резерв — редевелопмент производственных зон. Под жилую застройку будут отданы до 25% без пробела таких территорий.

Поскольку в комплексном строительстве заинтересован прежде всего город, застройщики вправе надеяться на поддержку муниципальных властей. Самым сложным препятствием игроки называют бюрократические проволочки. «Мы строим год, а разрешения получаем все два,— говорят девелоперы и усмехаются,— построим, лишь бы не мешали».

* Оставляйте ваши отзывы в этом поле.
* Данное поле не поддерживает тэги HTML.
* Ваш отзыв будет опубликован после проверки редактором.

Ваше имя: 


Защита от автоматических сообщений



Символы на картинке:

© ООО "Бизнес-Журнал", "Бизнес-журнал Республики Башкортостан", 2002-2008
Редакция федерального "Бизнес-Журнала" и портала "Бизнес-Журнал Онлайн": (495) 633-14-24, info@b-mag.ru
Редакция "Бизнес-журнал Республики Башкортостан" : (347) 2526925, 2526827 ,
Rambler's Top100