Стрессовая премия

ПРИЗЫВ «ПОКУПАЙ — ПОДЕШЕВЕЛО!» УДАЛОСЬ РЕАЛИЗОВАТЬ ДАЛЕКО НЕ ВСЕМ УЧАСТНИКАМ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ЗАЛИЗЫВАЯ ФИНАНСОВЫЕ РАНЫ, БОЛЬШИНСТВО КОМПАНИЙ ТАК И НЕ ВОСПОЛЬЗОВАЛОСЬ МОМЕНТОМ. ВПРОЧЕМ, ЕСТЬ И ИСКЛЮЧЕНИЯ.

В 2008-м, а главное — в непростом 2009 году группа «Ташир», принадлежащая предпринимателю Самвелу Карапетяну, многократно объявляла о приобретении проблемных активов. Вот только раскрывать детали сделок представители компании упорно отказывались, ссылаясь на соглашения с продавцами. Однако в минувшем марте на выставке MIPIM в Каннах «Ташир» наконец-то раскрыл карты. Выяснилось, что за время кризиса компания приобрела семь знаковых активов в Москве, относящихся к разным сегментам рынка недвижимости, израсходовав на эти цели около $350 млн. Суммарный объем инвестиций в проекты (с учетом стоимости покупки) составил $1 млрд. Среди приобретений Карапетяна обнаруживаются как по-настоящему «золотые» участки, так и проекты со сложным прошлым и будущим, развитие которых потребует немалых усилий. Как бы то ни было, совершенные за время кризиса покупки позволят компании плотно закрепиться в числе крупнейших девелоперских организаций России. Похоже, некоторым игрокам все-таки удается исполнить наказ аналитиков: использовать кризис для того, чтобы обойти соперников на вираже.

Купим всех!

Группа «Ташир» оказалась одним из немногочисленных участников рынка недвижимости, сумевших воспользоваться кризисом себе во благо. Причем уже второй раз. В свое время скромной торговой фирме «Калугаглавснаб» (именно так прежде назывался «Ташир») помог кризис 1998 года: все деньги, которые удавалось тогда выручить благодаря продаже товаров со складов, немедленно направлялись на приобретение перспективных активов.

С началом нынешней экономической депрессии Карапетян не стал изобретать велосипед, воспользовавшись похожей стратегией. Разве что уже в куда более значительных масштабах. Компании удалось не только продолжить реализацию запланированных проектов, но и получить контроль над объектами, принадлежавшими терпящим бедствие конкурентам.

Итак, что же удалось прикупить «Таширу» на «низком» рынке? Группа стала владельцем трех участков под строительство и четырех девелоперских проектов в разной степени готовности. Одно из приобретений — компания «МСМ-Инвест», владеющая дефицитным участком столичной земли неподалеку от знаменитого здания Газпрома и офисного центра Gazoil Plaza. Уже к 2011 году «Ташир» намеревается возвести на этой территории жилой квартал Gazoil City общей площадью 207 тысяч кв. м (объем инвестиций оценивается в $560 млн). Как заявил «Бизнес-журналу» вице-президент «Ташира» Виталий Ефимкин, столь привлекательный участок никогда не был бы выставлен на рынок, если бы не кризис. Еще одним перспективным проектом станет торговый центр на пересечении двух других столичных магистралей — Ленинского проспекта и улицы Обручева. Здесь появится очередной торговый центр «РИО». Его открытие запланировано на IV квартал 2011 года, а объем инвестиций в проект составит, по оценкам, $200 млн. Исполнительный директор компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Дмитрий Бурлов называет эту инициативу «Ташира» наиболее многообещающей, высоко оценивая перспективы будущего торгового центра.

Среди других приобретений — строящийся жилой комплекс «Кронштадтский» в Северном округе Москвы и торговый центр «Тряпка» на Ленинградском проспекте, проданный «Таширу» в 2009 году за $30 млн компанией Avenue Group. С прошлой осени ТЦ работает уже под «ташировским» брендом «РИО». Впрочем, смене вывески предшествовала реконцепция проекта, которую эксперты называют вполне удачной. Потратив еще $60 млн, группа Карапетяна стала обладателем 50% торгового центра «Европарк» на Рублевском шоссе. Прежде этот проект считался «проблемным», явно нуждавшимся в комплексной смене концепции, однако после того, как прежние владельцы сменили якорного арендатора на «Ашан», дела пошли на лад. Ныне аналитики называют «Европарк» весьма интересным торговым центром с удачным пулом арендаторов.

Правда, сохранение прежним акционером существенной доли в проекте может стать существенным осложнением. «Главное, — уточняет руководитель отдела торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская, — не допустить разногласий между совладельцами, которые отразились бы на деятельности управляющей компании». А сделать это не так-то просто. Как рассказывают источники «Бизнес-журнала», после смены структуры собственности переговоры между управляющей компанией и некоторыми новыми арендаторами были сорваны. Однако пока трудно считать инвестиции в «Европарк» рискованными.

Еще одной сделкой, в которой участвовал «Ташир», стала покупка в подмосковном Реутове строящегося торгового центра «Шоколад», который уже несколько раз менял собственников. Последним по счету владельцем оказался «Седьмой Континент», охотно продавший объект «Таширу». Эксперты уверены, что при грамотном подходе и эта покупка может принести компании Карапетяна в перспективе весомый доход.

Еще одна заметная сделка — покупка «Таширом» у ЗАО «Согласие» 50% офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити». Общий объем инвестиций в этот проект составит около $100 млн (прежде на роль покупателя прочили AFI Development).

Что общего между этими покупками? «Все эти объекты, — говорит Виталий Ефимкин, — были приобретены нами в самой острой фазе кризиса, когда многие владельцы недвижимости получали margin calls и не понимали, что будет дальше. Это и позволило нам купить активы с существенными скидками».

По словам Ефимкина, компания выбирала лишь проекты с уникальным местоположением, высокой ликвидностью и потенциальной доходностью не менее 20% годовых. При этом все объекты относятся к категории distress assets, или проблемных активов, дисконт на которые относительно рыночной цены, как правило, составляет не менее 50%. Ефимкин утверждает, что все купленные проекты удовлетворяют этому критерию: «За время кризиса мы изучили сотни проектов, отсекли много «мусора», но среди этой массы нам удалось найти и золото».

Сегодня, по данным топ-менеджера, компания ведет очередные переговоры с рядом собственников о продаже активов, однако начиная с лета 2009 года предложений стало значительно меньше. Тем не менее Ефимкин уверен, что новые сделки могут последовать. Целый ряд владельцев недвижимости скоро столкнется с накопленными или отложенными финансовыми проблемами, что сделает их куда более сговорчивыми.

Сделок больше нет

Никакой «тенденцией» пока и не пахнет. Участники рынка говорят, что ожидавшегося масштабного выброса проблемных активов на рынок так и не произошло, а сделки — подобные тем, в которых участвовал «Ташир», — носили единичный характер. Впрочем, отсутствовал и прогнозировавшийся спрос. В начале кризиса многие девелоперы и инвесторы заявляли, что планируют с выгодой воспользоваться ситуацией. Однако дальнейшие события показали: многим из тех, кто готовился к разделу рыночного пирога на льготных условиях, пришлось сосредоточиться исключительно на решении собственных финансовых проблем.

Татьяна Ключинская из Colliers International уверена: причина незначительного объема сделок по проблемным активам кроется в том, что рынок недвижимости начал выходить из кризиса раньше, чем ожидалось: «Да, многие собственники коммерческой недвижимости в начале кризиса испугались. Но не настолько сильно, чтобы продавать свои проекты за копейки. А потенциальные покупатели, в свою очередь, ждали более существенных дисконтов, чем готовы были предложить продавцы. В итоге те, кто делал ставку на полный обвал рынка, не дождались его — и не совершили заметных сделок».

Почему в таком случае «Ташир» сумел все-таки воспользоваться моментом и приобрести ряд перспективных объектов? Дмитрий Бурлов уверен, что компания просто предложила бґольшую цену, чем готовы были заплатить иные претенденты. Другой собеседник «Бизнесжурнала» полагает, что определенную роль в успешности сделок сыграла близость «Ташира» к армянской диаспоре. Действительно, часть объектов приобреталась именно у соотечественников Самвела Карапетяна (ТРЦ «Европарк» и офисно-гостиничный комплекс на территории «Москва-Сити»).

Но даже в таком случае — откуда у «Ташира» деньги на столь недешевые покупки? Виталий Ефимкин напоминает, что группа никогда не злоупотребляла кредитами, предпочитая развиваться «на свои». Кроме того, «Ташир» не только занимается девелопментом, но и работает в целом ряде других сегментов, что позволяет при необходимости перенаправлять финансовые потоки. Между тем у многих других девелоперов альтернативных источников доходов не было.

Очевидным преимуществом «Ташира» на рынке торговой недвижимости стало активное развитие собственной розницы. В условиях дефицита качественных арендаторов компания без видимых проблем заполняет принадлежащие ей торговые центры своими же магазинами.

За все время кризиса на российском рынке недвижимости было совершено лишь несколько крупных сделок. Причем в большинстве случаев объекты покупались по сниженным ценам крупными компаниями для собственных нужд (см. «Бизнес-журнал» №8’2009, «Купил — продай»). Единственным примером инвестиционной сделки можно назвать приобретение компанией «Регионы» торговых площадей сети «АЛПИ» у Сбербанка, ставшего собственником этих активов за долги. Кроме того, об интересе к приобретению недостроенных активов в 2010 году говорил президент DVI Group Вячеслав Каминский. Но пока о масштабных сделках этой компании не слышно.

В итоге «Ташир» стал, пожалуй, единственным крупным покупателем подешевевшей коммерческой недвижимости. «Сегодня эта компания является одним из ключевых девелоперов в России — как по инвестиционной активности, так и по темпам реализации заявленных проектов», — не скупится на лестные для Карапетяна оценки Дмитрий Бурлов («Магазин Магазинов»). Другие претенденты на проблемные активы проспали свой шанс, не сумев договориться о цене с продавцами. «Если на рынке не будет второй волны кризиса, то таких интересных предложений уже не возникнет», — подчеркивает Татьяна Ключинская.

Несколько лет назад в деловой прессе активно циркулировали предположения, что «Ташир» планирует догнать и перегнать шведскую IKEA по количеству находящейся в управлении недвижимости. Виталий Ефимкин в ответ на такие предположения лишь отшучивается и говорит, что «Ташир» всегда был и остается прагматичной компанией, ставящей во главу угла экономику. «Именно поэтому мы купили семь проектов, а не 77, — говорит он. — Быть лидером по объемам для нас не самоцель. Куда важнее, чтобы все наши проекты приносили желаемую прибыль». Однако, учитывая новые приобретения, «Ташир» и правда имеет шансы вплотную приблизиться к шведскому девелоперу, являющемуся уже много лет крупнейшим лендлордом в России. «Догнать IKEA, конечно, вряд ли получится, — сомневается Дмитрий Бурлов, — но тот факт, что компания демонстрирует подобные амбиции и подкрепляет их делом, заслуживает уважения».

Несколько лет назад другой вице-президент «Ташира», Артак Эвоян, также убеждал «Бизнес-журнал», что компания ни с кем не соревнуется: «Мы просто наслаждаемся процессом развития бизнеса. А если параллельно еще достигнем каких-то высот и станем крупнейшим девелопером в России, это будет вдвойне приятно». Какими бы ни были истинные цели акционеров группы, следует признать: сценарий, о котором так много говорили аналитики и эксперты, в сегменте недвижимости удалось реализовать только «Таширу». Компания пополнила портфель перспективными активами со значительным дисконтом, существенно нарастив свою долю. А главное, сделала это преимущественно за свой счет, избежав кредитной кабалы.