Гостиничный тип

МОДА НА КВАРТИРЫ-ГОСТИНИЦЫ ДОКАТИЛАСЬ И ДО МОСКВЫ. НО БУДЕТ ЛИ ЭТОТ ПРОДУКТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ПОПУЛЯРНОСТЬЮ?

Для мировой гостиничной индустрии частные квартиры-гостиницы — вовсе не новация, а многовековая история. Другой разговор, что в нашей стране этот формат бизнеса до недавнего времени оставался жалкой пародией на лучшие международные практики частного гостеприимства. Чего стоили одни только бабушки на Ленинградском вокзале и их копии в Питере — на Московском.

Мятые картонки «Сдам комнату, квартиру» служили исчерпывающим индикатором качества услуг «в нумерах». Поскольку чаще всего гостя ожидали апартаменты, мало чем отличающиеся от пыльных углов, сдававшихся в Петербурге Достоевского Амалией Люд­вигов­ной Липпе­вех­зель. Той самой, которую Катерина Ивановна Мармеладова столь неделикатно отказывалась именовать Амалией Ивановной. Хотя немка и уверяла, будто у нее «буль фатер аус Берлин, и таки длинны сюртук носиль, и всё делаль: пуф, пуф, пуф!» и что фатера этого «зваль Иоган, и что он буль бурмейстер».

В Европе «квартирные» гостиницы — давно сложившийся сегмент рынка, со своими правилами, обычаями, но главное — строгими стандартами и внятными «пользовательскими интерфейсами». (Так же было и во времена Федора Михайловича. Так что дело, похоже, вовсе не в «немцах», а в обычаях российского рынка гостиничных услуг. А также в нравах и запросах отечественного потребителя.) Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Владимир Ламин вспоминает, как еще лет десять назад, во время одной из зарубежных командировок, воспользовался услугами берлинского «сервис-бюро»: «Это была большая квартира. Первый этаж дома на известной Кёпеник-штрассе. Сдавалась она покомнатно, санузел и душевая были общими. Больше всего меня поразили тогда стерильная немецкая чистота и низкие цены. Небольшая комната в этой квартире обошлась мне примерно в 20 евро за ночь. При этом самый дешевый «сингл» в соседнем отеле Ibis стоил более 90 евро».

По мнению Ламина, у российских операторов рынка частных гостиниц имеется неплохой шанс отбить часть клиентуры у чрезмерно дорогих гостиниц. Но лишь при условии, что им удастся заставить самих себя соответствовать нормам, которые истово соблюдают хозяева квартиры на Кёпеник-штрассе. Чистота, порядок и невысокая стоимость.

Квартира как отель

Не секрет, что стоимость проживания в московских гостиницах — одна из самых высоких в мире: 173 евро в сутки. Дороже услуги отелей только в Нью-Йорке, где туристу придется заплатить в среднем 189 евро.

По данным компании Knight Frank, средняя цена проживания для отелей категории «пять звезд» составляет $325 в сутки. Переночевать под сенью четырех звезд можно за $195, а в отеле, украшенном тремя звездочками, — за $108. Понятно, что такие цены по карману далеко не всем туристам и гостям столицы. Ведь не все они предприниматели и топ-менеджеры. Да и со средней по стране зарплатой такие прайс-листы не стыкуются. По данным правительства Москвы, в первом полугодии 2011 года столицу посетило 1,9 млн туристов. Однако, как отмечают участники рынка недвижимости, 80% из них — командированные из других стран и регионов России.

Нередко такие «туристы по делу» останавливаются в отелях. Но и работодатели, направляющие своих сотрудников в Москву для улаживания и утряски всяческих вопросов, все чаще задумываются об экономии на расходах. Так что уже несколько лет назад в Белокаменной повышенной популярностью начали пользоваться так называемые «сервисные квартиры».

В июне 2005 года «Бизнес-журнал» проводил исследование этого рынка (см. «Служба размещения», №12–13 от 21 июня). Тогда этот бизнес только набирал обороты. Теперь же — во многом напоминает вполне развитую индустрию, способную составить ощутимую конкуренцию «промышленной» индустрии гостеприимства.

Оценить точное количество квартир, сдающихся на посуточной основе, а уж тем более обороты этого сегмента столичного рынка, очень непросто. Во многом потому, что на рынке нередко появляются временные предложения, а хозяева «временных аэродромов» не хотят афишировать свой бизнес. Как бы то ни было, речь идет уже о тысячах квартир и десятках миллионов долларов.

«В Москве действительно сложно найти гостиничный номер в пределах 1 000–1 500 рублей, поэтому посуточная аренда квартир может оказаться удобной альтернативой, — рассуждает генеральный директор Hospitality Inn Елена Лысенкова. — Однако системный бизнес в этом сегменте, по сути, отсутствует. В большинстве случаев этот продукт превращается в сдачу комнаты или почасовую аренду».

Зато именно на рынке «сервисных квартир» сформировался сегмент частных гостиниц, организованных на обычной, индивидуальной жилплощади. По оценкам аналитиков АН «Тубар», в июле 2011 года таких «гостиниц» в Москве было уже около 400. «Чаще всего москвичи создают мини-отели в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах, — говорят в агентстве. — В таких «отелях» можно как найти номера на одного-двух человек, так и арендовать «койко-место». Стоимость проживания в квартирах колеблется от 1 тысячи рублей в сутки за комнату и от 100 рублей за «койко-место». При этом собственники квартир предлагают постояльцам тот же сервис, что и в гостинице: ежедневная уборка, стирка, возможность погладить одежду, приготовление пищи, доступ в Интернет и т. д.»

Больше всего таких гостиниц создано в Центральном округе Москвы — около 280 адресов. По оценкам аналитиков АН «Тубар», такие гостиницы могут приносить владельцам примерно 50–200 тысяч рублей в месяц в зависимости от их местоположения и качества. При этом сдача такой квартиры на помесячной основе приносила бы от 40 до 90 тысяч рублей за то же время.

Пустите переночевать!

Спрос на такие «гостиницы» в столице устойчив. Ради экономии постояльцы готовы пожертвовать некоторыми элементами комфорта и престижа (да, здесь нет возможности пропустить пару рюмок виски в приятной атмосфере бара или назначить деловые переговоры в лобби). Мало того, в таких отелях готовы останавливаться не только командированные из российской глубинки, но и иностранцы. «Иностранных туристов в Москве смущает высокий уровень оплаты при недостаточно качественном сервисе, поэтому многие из них предпочитают арендовать квартиры, а не жить в гостиницах», — признает директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По его данным, уже около 35–40% туристов пользуется услугами частных гостиниц и сервисных квартир в столице. По соотношению цены и качества Москва во многом уступает европейским городам, соглашается гендиректор Azimut Hotels PropCo. Однако, по его словам, иностранцы — как туристы, так и командированные — все-таки предпочитают останавливаться в отелях с сервисом международного уровня, и только незначительный процент снимает квартиры. «Прежде всего, это связано с обеспечением безопасности и языковым барьером, персонал в отеле владеет иностранными языками и может помочь решить любую проблему гостя. Арендуя квартиру, турист предоставлен сам себе», — поясняет эксперт.

Как бы то ни было, все чаще гости столицы выбирают проживание именно в квартирах. Экономия по сравнению с оте­лями в 30–40% — весомый аргумент. Кроме того, если за 150 долларов в сутки в лучшем случае удастся арендовать номер в отеле категории «четыре звезды», где в тесной каморке будут лишь кровать, душ, телевизор и тумбочка, то за ту же сумму можно снять неплохую двухкомнатную квартиру недалеко от центра Москвы. Хотя, как отмечает директор департамента аналитики и консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова, в основном квартиры выбирают именно туристы, которые ограничены в расходах, а командированные и бизнес-туристы чаще останавливаются в отелях. «Иностранные и российские туристы, а также большинство бизнес-туристов выбирают гостиницы среднего уровня. Иностранные же деловые люди предпочитают верхний гостиничный сегмент», — отмечает эксперт.

Спрос на «квартирные» гостиницы явно нарастает. Как говорит Владимир Ламин, в его компанию постоянно звонят клиенты с просьбой подобрать квартиры под создание мини-гостиницы. И со временем подобных запросов становится все больше. Управляющий партнер риелторской компании NA Group Евгений Данилов уверен: в будущем число квартир-гостиниц в Москве будет только расти. «Особенно актуален этот сегмент рынка для молодежи, которая путешествует неорганизованными группами. Такие туристы обычно проводят очень много времени вне номера, поэтому удобство и сервис для них не принципиальны, в отличие от цены размещения», — рассуждает господин Данилов.

Ближайшим конкурентом частных гостиниц «квартирного типа» могут выступать хостелы и мотели. Этот сегмент индустрии гостеприимства очень развит на Западе, но в России пока не прижился. Недавно стало известно, что международная марка Best Western, развивающая проекты хостелов и бюджетных отелей по всему миру, зарегистрировала в России права на свой бренд. Однако участники рынка утверждают, что сеть пока никаких конкретных переговоров об открытии первых отелей не ведет, а права на бренд защитила на будущее. «Проекты хостелов и других альтернативных средств размещения становятся все популярнее, но до европейского уровня им еще далеко, и иностранцы с опаской останавливаются в них. Это совершенно другой сектор — без комфорта и сервиса, учитывая неприспособленность города для иностранных туристов, в ближайшие 5–7 лет они не конкуренты отелям», — убежден Александр Гендельсман.

Гостиница в законе

Правда, всем, кто решил организовать в своей квартире частную гостиницу, следует иметь в виду требования закона. Если предлагать свои услуги без регистрации документов, велик риск получить вместо прибыли статью за незаконное предпринимательство. Как отмечает Елена Лысенкова из Hospitality Inn, большинство частных отелей как раз действует «неформально»: их владельцы не имеют соответствующей документации и не платят налогов. Но постепенно на рынке появляются компании, не только специализирующиеся именно на таких проектах, но и готовые делать все по закону. Тем более что ничего сложного в этом нет. «В Жилищном кодексе РФ в статье 17 допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение», — комментирует юрист «Юков, Хренов и партнеры» Роман Зятнин. Кроме того, для организации частной гостиницы необходимо получить специальные разрешения в Ростуризме и заключения противопожарных и санитарно-эпидемиологических служб, добавляет он.

Для организации такого бизнеса достаточно зарегистрироваться в статусе предпринимателя и получить предусмотренные законом разрешения. Впрочем, по словам Евгения Данилова (NA Group), частные гостиницы иногда организуют и на съемных квартирах: «Для этого нужно арендовать квартиру на длительный срок, получить одобрение собственника и оформить все необходимые документы. Правда, стоимость аренды для таких предпринимателей будет выше, чем для обычных жильцов на 30–50% из‑за высокого риска порчи имущества».

Но в любом случае, отмечают эксперты, чтобы сделать бизнес в сегменте частных гостиниц успешным, придется помнить правило Кёпенек-штрассе: высокий уровень сервиса и доступная цена.