Вид на жительство

Можно, конечно, надеяться на квалификацию судей и верить, что в случае необходимости все споры будут благополучно разрешены. Но далеко не всегда события разворачиваются по оптимистическому сценарию.

- Сотрудник одной из фирм решил проинвестировать денежные средства в строительство жилого дома в одном из ближайших к столице подмосковных городов, - вспоминает юрист агентства недвижимости "Нора" Александр Перепелкин. - Был заключен договор инвестирования, но, когда подошли сроки сдачи объекта, оказалось, что денег строительной фирме не хватает. Та потребовала с инвесторов дополнительные суммы, которые составляли едва ли не половину от сумм, уже внесенных перед началом строительства. В результате инвесторам пришлось подавать на компанию исковые заявления в суд. Подали. И судебное разбирательство длится по сей день, хотя с момента подачи исков прошло уже почти два года. Справедливости ради стоит заметить, что инвесторы в своей борьбе достигли некоторых успехов. В частности, еще не оформив права на собственность, они уже живут в причитающихся им квартирах или делают ремонт - в соответствии с теми целями, с которыми они и производили когда-то вложение денег в будущую жилплощадь. А борьба идет за то, чтобы оформить эту недвижимость в собственность и обязать компанию довести дом до законченного состояния, сдав его госкомиссии.

Понятно, что при любом нарушении сроков ввода строящегося объекта недвижимости в эксплуатацию потенциальный инвестор будет нести убытки. По существующему законодательству, срок возведения объекта жилой недвижимости может быть продлен застройщиком только с согласия покупателя, инвестирующего свои денежные средства в данный объект.

Поэтому заранее следует оговорить возможные штрафные санкции по отношению к подрядчику, вплоть до разрыва договора в случае неисполнения всех его пунктов, с последующей выплатой неустойки. Другой вопрос, сколько времени должно пройти для того, чтобы по обоюдному согласию или через суд инвестор получил неустойку. Допустим, в случае срыва сроков строительства оговорена выплата неустойки в размере 10% от стоимости квартиры. Даже если речь идет об однокомнатной квартире, учитывая современные цены на жилье и то, что площадь подобных квартир в новых домах редко бывает меньше 38–40 квадратных метров, получается достаточно солидная сумма. Но если эта сумма будет выплачена через 3–5 лет, инвестор точно останется в убытке, поскольку даже при помещении изначально инвестируемой суммы на депозит в надежном банке за эти 3–5 лет дополнительный доход мог бы оказаться существенно выше.

География

Если речь идет о расположении будущего дома, то не ограничивайтесь рассматриванием макетов или красивых картинок! Обязательно выберитесь на место застройки. Классический пример - строительство нескольких жилых домов по Кастанаевской улице в Москве. Улица эта находится в отнюдь не дешевом, даже по московским меркам, районе. И цены на квартиры были соответствующими. Вот только оказалось, что… торцы некоторых из этих домов очень близко примыкают к линии электропередач, что на самом деле существенно снижало реальные цены на торцевые квартиры. Но, не выехав на место застройки, предугадать это было бы практически невозможно!

Кроме такого рода географических изысканий, поинтересуйтесь новыми проектами, которые застройщики территории или правительство города планируют осуществлять в районе рассматриваемого объекта инвестиций. Вот, скажем, новые многоэтажные жилые дома на Осенней улице в районе Крылатское. Москвичам этот район хорошо известен, как один из самых элитных, с хорошей экологией и красивыми окрестностями. Да и тот факт, что в этом районе проживает экс-президент России Борис Ельцин, говорит сам за себя. В этих домах цены на разные квартиры отличались не только из-за различия в их площади, планировке, но и вследствие того, что часть квартир выходила окнами на микрорайон, а часть - на лесопарк. Все время, пока шло строительство, люди, вложившие деньги в квартиры с окнами "на природу", радовались прекрасному виду. А затем выяснилось, что как раз напротив, со стороны лесопарка, будут строить многоэтажные гаражные комплексы. И из окон квартир, находящихся на уровне до 4–5 этажей, будет открываться вид уже не на деревья и поляны, а на унылые стены гаражей. Цены на эти квартиры автоматически упали. И довольно сильно.

Еще больше могут повлиять на цену недвижимости планы дальнейшей застройки территории, если речь идет о домах бизнес-класса. Дело в том, что с самого начала в домах, относящихся к этому классу, стоимость "видовых" квартир (из окон которых открывается красивый пейзаж) и всех прочих - довольно существенна. И может доходить до 300–400 долларов за квадратный метр. Если впоследствии что-либо начинает мешать созерцанию этого вида, то потеря в цене окажется более чем значительной. Ровно так случилось с жилым комплексом на пересечении проспекта маршала Жукова и Живописной улицы, неподалеку от Серебряного Бора. На ранней стадии строительства разница в цене квартир с видом на природный объект и тех, в которых подобный вид отсутствует, составляла 50–100 долларов за квадратный метр. А затем, когда уже было отстроено несколько этажей, выяснилось, что совсем рядом будет возводить жилые многоэтажные объекты другой застройщик - корпорация "Конти".

Ну хорошо, а где и как можно получить подобные сведения? Во-первых, часть этой информации является открытой, и найти ее легко как в периодической печати (особенно - в местных газетах), так и в Интернете, а также в префектурах районов, в архитектурно-планировочном управлении Правительства Москвы. А при желании можно ознакомиться и с перспективным планом развития города.

А ведь есть и обратные примеры, когда развитие инфраструктуры района приводит к увеличению стоимости квартир. Так, известно, что в микрорайоне Жулебино квартиры стоят заметно дороже, чем в домах, расположенных в примыкающих к ним кварталах Люберец. Но в этом районе со временем намечена прокладка новых станций метро, и с их открытием значительно упростится дорога к центру Москвы. Соответственно, увеличится и стоимость жилья, там расположенного. Подобная же ситуация складывается и на юге Москвы, в районе Бутово, где построена линия легкого метро.

Рынок одного игрока

Последнее обстоятельство, которое следует упомянуть в связи с обсуждением частных инвестиций в первичный рынок недвижимости, - это, в терминологии специалистов, - феномен "рынка одного игрока". Причем надо заметить, что влияет этот фактор на возможное изменение цены как строящихся, так и уже построенных объектов. Ярким примером может послужить возведение большого количества жилья, которое идет сейчас в Одинцовском районе Московской области, в микрорайоне Трехгорка. Производится вся она одним и тем же застройщиком. Летом 2003 года цены на квадратный метр жилплощади, например, в стандартной однокомнатной квартире, колебались там в пределах 600–700 долларов. К январю-февралю года нынешнего они выросли до 1 000–1 100 долларов за квадратный метр. Однако потом застройщиком была пущена в продажу новая серия жилья неподалеку, с более низкими ценами. Естественно, что такая конкуренция привела к снижению цен до 850–900 долларов за квадратный метр. Так что, зная планы застройщика по возведению и продаже жилищных объектов, частному инвестору проще определить наиболее удобный момент для продажи купленного на фазе строительства жилья с наибольшей выгодой.