Вид на жительство

Ах, как красиво строят теперь дома в Москве! Современная техника, лучшие материалы, чиновники с проверками через день заглядывают, строгости наводят. Строители грузовики из шлангов моют, заборчики аккуратные возводят, а прораб с огромного плаката извиняется: простите, мол, дорогие москвичи, за временные неудобства. Для вас стараемся, а качество - гарантируем. Прекрасно! Только как ни рябит в глазах от этой красоты, наши попытки вложить деньги в строящиеся квартиры с прицелом - деньги сохранить и преумножить - остаются делом непростым и даже опасным. Какие уж тут "гарантии"!

Частного инвестора, вкладывающего деньги в строящуюся недвижимость, подстерегает множество опасностей и проблем. Нужно знать, с кем из игроков стоит контактировать, а с кем - нет. Сформировать собственный план инвестиций и постоянно следить за обстановкой на рынке. И все же начинать приходится с той суммы, которая имеется в нашем распоряжении.

- В секторе городского жилья Московского региона, имея капитал в 50 000 долларов, весной этого года можно было купить права долевого инвестирования маленькой квартирки в строящемся доме, с тем чтобы сейчас, по осени, реализовать их за 60 000 долларов и более, то есть с доходностью в 20% годовых, - говорит независимый эксперт Сергей Стерник. - Трудность же заключается в том, что если за 100 000 долларов вы проинвестировали две квартирки в разных домах, то одна из них осенью может подорожать даже не на 20, а на 40%, а другая - остаться на том же уровне цены. Что касается сдачи в аренду, то малобюджетные квартиры без вложений в отделку и меблировку, сравнимых со стоимостью самой жилплощади, больше 12–15% годовых не принесут.

Кстати, дело-то ведь не только в самой квартире, но и в массе других параметров - вплоть до вида из окна! Например, вы собрались обратить в деньги квартиру с окнами на станцию метро. Так вот, ее стоимость будет меньше, чем у такой же квартиры, но двумя-тремя домами дальше от шумного и суетного места. А в случае сдачи этой квартиры в аренду разницы в стоимости практически не будет. Ведь те, кто покупает квартиры для себя, думают о комфорте. А те, кто их арендует, считают это жилье временным пристанищем, потому и станция метро под окнами - не помеха.

Так все ли мы учли в своем стремлении купить квартиру в доме, что должен появиться на месте того котлована, который лениво начинает копать экскаватор?

Яма или дом?

Считается, что при покупке квартир в новостройках - в условиях, когда цены "остановились", а ожидаемые темпы роста минимальны, - доходность можно увеличить, инвестируя средства именно на начальном этапе строительства. Ведь тогда к общерыночному росту добавляется еще и увеличение цены объекта по ходу возведения. А это - если инвестировать на этапе котлована - лишние 20–30%! Тем более что, по оценке аналитика рынка недвижимости компании "БЭСТ-Недвижимость" Владислава Луцкова, в ближайшей перспективе ждать высокой доходности на вторичном рынке не приходится. По крайней мере - такой, как в 2003 году, когда этот показатель составлял около 40% годовых. Хотя здесь есть свои резоны - доходность на вторичном рынке можно увеличить, сдав квартиру в аренду, это даст дополнительно 9–12% годовых. При этом риски таких вложений гораздо ниже, чем на рынке новостроек в условиях стагнации продаж, отсутствия банковского кредитования и угрозы нехватки средств для окончания строительства, - уверен Луцков.

Но цены, цены! Да и реклама призывает - покупайте новое, монолитное, кирпичное, по спецпроекту, с отличным видом из окна, покупайте прямо сейчас, пока мы только начинаем!

В общем, все как обычно: чем аппетитнее морковка, тем выше риски. Потому-то на первичном рынке крайне важно определить ту стадию строительства, на которой лучше всего покупать квартиру. Понятно, что технически осуществить покупку можно на протяжении всего строительного цикла, на любом этапе: проектирование; котлован; недостроенный объект; объект, сданный в эксплуатацию. Но тут приходится соизмерять опасности и возможные бенефиты.

Стадия проектирования дома - самая опасная для частного инвестора. Стадии котлована и недостроенной недвижимости имеют в плане инвестиционной привлекательности не так уж много различий. А вот по сравнению с уже сданным в эксплуатацию объектом покупка его на стадии котлована для извлечения последующей прибыли может быть значительно более выгодной. Но и здесь, предупреждают эксперты, следует быть очень внимательными, чтобы свести возможные риски к минимуму. Быть внимательными и придерживаться нескольких простых правил.

По пунктам

Все начинается с бумаг. Вернее, с самой главной бумаги - инвестиционного договора. Ему придется уделить наиболее пристальное внимание на этапе составления и заключения. Но еще раньше следует удостовериться в том, что компания, с которой инвестор собирается заключить договор, является достаточно надежной. Как это сделать, не имея доступа к инсайдерской информации? Как минимум, выяснить, что’ фирма, с которой вы собираетесь заключить контракт, уже сделала на рынке. Наличие реальных результатов способно внушить некоторую уверенность. Неплохо узнать, когда и кем был подписан инвестиционный контракт, когда были получены разрешения на строительство и аренду земельного участка. Если оказалось, что все в порядке, - можно рискнуть и переходить к изучению текста инвестиционного договора.

На что обращать внимание? Прежде всего, на полное описание объекта инвестиций и все нюансы, относящиеся к его стоимости и внесению денежных средств, включая сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Что касается описания объекта инвестиций - тут все более или менее ясно. Никто не хочет покупать кота в мешке. Поэтому в договор следует максимально скрупулезно внести такие сведения, как точный адрес объекта, тип проекта, по которому он будет возводиться, его этажность и расположение покупаемой квартиры, включая номер подъезда и этажа, количество и взаимное расположение комнат, подсобных и сантехнических помещений, а также их метраж.

Но, может быть, бояться нечего? Как сказать…

Если квартира покупается на стадии инвестиционного контракта, то часто бывает, что впоследствии ее планировка меняется. Вот человек решает купить в проектируемом доме две квартиры с целью их дальнейшего объединения в одну. Однако по окончании строительства выясняется, что по ходу дела в планировку были внесены "некоторые изменения". Из-за них объединение квартир "становится невозможным по причине переноса расположения стояков и несущих конструкций".

Не менее показательна история предпринимателя, решившего купить квартиру на стадии проекта. Через какое-то время выяснилось, что часть квартир в доме, оказывается, не может эксплуатироваться по причине несоблюдения норм инсоляции. То есть количества солнечного света, которое попадает в окна за световой день. В проект внесли изменения, результатом которых стало возведение дополнительных конструкций. А это, в свою очередь, привело к увеличению метража квартир, в некоторых случаях до 10–15 квадратных метров. Что, естественно, сильно отразилось и на стоимости жилплощади. Пришлось в срочном порядке вносить дополнительную - и немалую - сумму денег. А все дело в том, что штрафные санкции к застройщику в подобной ситуации не были предусмотрены, так что на попытки покупателя квартиры выразить свое несогласие ему просто предложили расторгнуть договор.

Стоимость квартиры в новостройке, действительно, может меняться в течение строительства в зависимости от самых разных факторов. Поэтому, наряду с конкретными цифрами, в договор имеет смысл вносить и заранее оговоренные пределы колебания стоимости по ходу работ - в процентах или в абсолютном исчислении. Имейте в виду: чтобы не подвергаться возможным штрафным санкциям в случае нарушения всех этих пунктов, некоторые компании идут на самые различные ухищрения. Вот история, которую поведал "Бизнес-журналу" один из специалистов по операциям с недвижимостью на первичном рынке: "Существует товарищество собственников жилья "Жилищная инициатива". Цены на квартиры здесь намного ниже, чем в целом по региону. Но дело в том, что договор вступления в это товарищество с целью получения жилья составлен очень… любопытным образом. Человек по этому договору вступает в товарищество, вкладывает деньги и по выходу из него может получить квартиру. А вот информации о том, что’ это будет за квартира, как она будет расположена (а зачастую, и какой будет ее площадь!), в договоре вы не обнаружите. И, естественно, ни о каких штрафных санкциях в случае нарушения сроков строительства в договоре и речи не идет".