Пентхаус с видом на промзону

В МОСКВЕ ЕСТЬ ГЕНПЛАН КАК ТЕХНИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ, НО ПОКА НЕТ ИДЕОЛОГИИ: КАКИМ МЫ ХОТИМ ВИДЕТЬ ГОРОД ЧЕРЕЗ СТО ЛЕТ.

Сегодня многие осознают, что в больших городах жить некомфортно, остро ощущают необходимость перемен, однако сомневаются в возможности повернуть вспять огромную махину российского девелопмента.

В СССР строили в основном по заказу государства и вокруг производств. Именно в это время стали появляться так называемые «спальные районы», логика которых заключалась в том, что человек дома практически не находится: днем он на производстве, вечером в доме культуры, питается в комбинате питания. Никто не прогнозировал, что развитие территории города будет непропорциональным, что «спальные районы» мертвой хваткой сожмут центры городов.

В Москве практически безграничные возможности роста города вширь и спрутообразное развитие подземки привели к тому, что в среднем на дорогу здесь тратят времени больше, чем где-либо в мире. Здесь так и не произошло четкого деления районов по сегментам недвижимости: офисы и торговые центры оказывались востребованными в любых частях Москвы без всякой логики.

Такая же ситуация складывалась и в жилом сегменте. До кризиса легко можно было встретить предложение пентхауса с видом на промзону. И проблема здесь даже не в недостаточном маркетинге или непрофессионализме девелопера, а в том, что у этого продукта был покупатель.

Девелопер строит, потому что покупают, а вот роль власти в этом процессе — создавать такие условия, чтобы и бизнес мог заработать, и общественные интересы были учтены. В Москве об этих интересах, к сожалению, не особо задумывались: количество общественных зон сокращалось, площади застраивались офисами и торговыми центрами, целые микрорайоны возводились без необходимой инфраструктуры, не говоря уже о пространствах для отдыха. Такой перекос привел к тому, что сегодня даже в элитном доме в Москве жить некомфортно.

Многим подобная ситуация кажется безвыходной, однако, чтобы преодолеть скептицизм, достаточно обратиться к западным примерам удачного редевелопмента. На Западе мощными центрами развития девелопмента становились транспортные узлы, финансовые, торговые и туристические центры. В условиях глобализации роль «градообразующих предприятий» стала снижаться. Те, кто не смог найти замену этой модели, пришли в упадок, как, например, мировая столица автомобилестроения — Детройт. С утратой США лидерства в этой области и спадом экономики недвижимость в Детройте катастрофически упала в цене. Сегодня вы можете приобрести двухэтажный дом с четырьмя спальнями в хорошем районе этого города всего за 50 тысяч долларов!

В Чикаго, напротив, территории индустриального центра были удачно реформированы и теперь являются новым элитным районом города. Чикаго — крупный транспортный и финансовый центр, он не настолько зависел от сталелитейной промышленности, как Детройт от производства автомобилей. Жилой район комплексной застройки на живописном берегу озера Мичиган и редевелопмент старых промышленных зданий в лофты оказались здесь очень востребованными. Кроме того, местные власти создали все условия для реализации крупномасштабного проекта, как с точки зрения вывода предприятий, так и в плане стимулирования девелоперов к освоению такой большой площадки.

Еще один пример — столица мировой ИТ-индустрии и крупный финансовый центр Сан-Франциско. Несмотря на то что в этом городе нет никаких проблем с естественными зелеными зонами, огромные усилия были потрачены на превращение песчаных дюн, расположенных на территории Сан-Франциско, в живописный парк «Золотые Ворота». В прямом смысле слова отвоеванный по кусочкам у природы парк стал излюбленным местом отдыха у горожан и одним из самых известных в США. Глядя на вековые секвойи сегодня, сложно поверить, что сто лет назад на их месте были только песок и камни.

Здесь же, на холме рядом со знаменитым одноименным мостом, уже больше десяти лет возвышается неиспользуемый военный форт. Он состоит из множества зданий, включая казармы солдат и дома офицеров. В России такое лакомое место давным-давно определили бы под особняки для состоятельных граждан, но в США городской совет до сих пор не может принять окончательного решения о будущем этой территории. Все здания, хотя и не имеют никакой архитектурной ценности, воспринимаются как часть истории, поэтому никакая коммерческая застройка там даже не обсуждается. Сейчас площади на территории форта занимают только некоммерческие организации, и нет никаких сомнений в том, что любые будущие владельцы окажутся значительно ограничены в использовании построек и самого участка.

Не менее яркие примеры можно найти в Европе. В связи с реконструкцией к Олимпиаде 1992 года Барселона с ее производственными зонами и железной дорогой, проходящей вдоль моря, была преобразована в настоящую туристическую Мекку. Сегодня, глядя на архитектуру города, многочисленные музеи и живописные парки, сложно представить, что когда-то через порт Барселоны проходило большинство грузов в Испании. Вообще этот пример редевелопмента показывает, как можно зарабатывать на правильно выбранной модели, если все подчинить достижению цели. Барселона настолько дружелюбна по отношению к своим гостям, что даже автотранспорт здесь ограничен в своих правах. Сегодня город остается крупнейшим промышленным центром Испании, но выбор модели развития, ориентированной на туризм, приводит к тому, что обслуживающая экономика уже преобладает над производящей.

Сан-Франциско и Барселона — сравнительно молодые города, добившиеся успеха за последние несколько десятилетий. Основа этого успеха — понимание дальнейшего развития местной экономики и понятные правила игры. Сухому экономическому расчету, который предшествует любому серьезному проекту, противостоят нормативы, нарушение которых невозможно заменить строчкой бюджета этого проекта.

Итак, мы видим, что, помимо девелопера, который создает продукт, и покупателя, который его приобретает (неважно, в каких целях), есть еще третья сторона — власть. Чаще всего это местная власть, которая занимается согласованием девелоперских проектов, руководствуясь главным программным документом, который объясняет логику именно такого использования земельного участка. На мой взгляд, так называемый генплан является лишь технической частью такого документа, а главной идеологической части у нас до сих пор не хватало.

Последние события в Москве можно считать крайней точкой, с которой, возможно, начнется новый отсчет. Проекты Парка Горького и «Новой Москвы» — хорошие симптомы на пути создания новой среды обитания. Первый как раз относится к идеологическим, призван изменить отношение к роли общественных зон. Второй связан с неизбежностью замены центробежной модели развития Москвы на модель двух центров. Перенос государственных учреждений в «Новую Москву» неизбежно должен сформировать новый центр развития и разгрузить Москву старую.

Вполне возможно, что в ближайшие десять-пятнадцать лет мы еще продолжим строить двухметровые заборы вокруг своих дач — и до полноценного девелопмента, создающего новую среду обитания, дело не дойдет. Но вдруг и у нас найдется чудак (подобный барселонцу Гуэлю), который на своем участке в центре Москвы вместо элитного дома, бизнес-центра или торгового комплекса разобьет парк или сделает настоящий пруд? Уверен, что именно его имя станет носить новая эпоха девелопмента!

Об авторе: Филипп Третьяков — директор по маркетингу Galaxy Group