Новые ПИКИ

ОСНОВАТЕЛИ ГРУППЫ «ПИК» ЮРИЙ ЖУКОВ И КИРИЛЛ ПИСАРЕВ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ КРИЗИСА УТРАТИЛИ КОНТРОЛЬ НАД СВОЕЙ КОМПАНИЕЙ. СМОГУТ ЛИ ОНИ СОВЕРШИТЬ НОВОЕ ВОСХОЖДЕНИЕ К ВЕРШИНАМ БИЗНЕСА — НА ЭТОТ РАЗ ПООДИНОЧКЕ?

Компания, созданная в 1994 году недавними студентами Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым, перед началом финансового кризиса 2008-го считалась крупнейшим девелопером России. В 2007 году ГК «ПИК» провела самое успешное IPO среди отечественных девелоперов, в ходе которого была оценена в $11,4 млрд, а создатели компании получили «на руки» примерно по $900 млн. И это была оценка по нижней границе выбранного диапазона: аналитики тогда называли размещение «не самым удачным». В тот момент стоимость проектов группы, по оценкам CBRE, составляла $8,8 млрд, а выручка за 2006 год — $1,5 млрд при чистой прибыли в $298 млн.

Показатели компании уверенно росли и далее: портфель проектов увеличивался, а капитализация компании к 2008 году превысила $12 млрд. Ровно до осени, когда на финансовом рынке случился обвал. На тот момент кредитный портфель ПИК составлял 49 млрд руб., а большая часть кредитов была обеспечена перспективными проектами и земельными участками, которые в кризис обесценились и перестали быть таким уж привлекательным залогом для банков. Капитализация ПИК обвалилась с $12 млрд до $600 млн, вследствие чего заложенные пакеты основных акционеров группы (на тот момент Кириллу Писареву принадлежало 41,9%, а Юрию Жукову — 40,9%) обесценились.

Что творилось на рынке недвижимости, многие помнят. Продажи квартир упали у всех девелоперов в полтора–два раза, что привело к снижению объемов строительства (в 2008 году ПИК построила лишь 837 тыс. кв. м — на 47% меньше, чем в предыдущем) и выручки. Ситуация оказалась критичной, и справиться с ней основателям ПИК не удалось. Банки отказывались реструктурировать задолженность группы без предоставления дополнительных залогов, но тогдашние владельцы предложить им ничего не могли.

Тем не менее перспективная ценность компании оставалась очень высокой, и некоторые инвесторы понимали, что, как только кризис закончится, ПИК сможет если и не набрать былую мощь, то по крайней мере снова стать прибыльной. Самым прозорливым и ловким оказался владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов, который в начале 2009 года воспользовался своими связями со Сбербанком (крупнейший кредитор ПИК: задолженность перед ним в 2008 году составляла 14 млрд руб.) и сделал владельцам ГК предложение, от которого те не могли отказаться. Суть его сводилась к тому, что «Нафта Москва» бесплатно получает от 38 до 45% группы, а взамен договаривается со всеми ее кредиторами о реструктуризации выданных кредитов. Прижатые к стенке Кирилл Писарев и Юрий Жуков тогда не смогли ничего возразить напористому олигарху: денег на погашение кредитов не было, а после инициативы Керимова стало понятно, что договориться с банками по-другому уже не удастся. «По сути, у них «отжали» бизнес в лучших традициях начала двадцать первого века, воспользовавшись сложной ситуацией на рынках», — вспоминает один из знакомых обоих предпринимателей.

В результате этой сделки «Нафта Москва» получила 38% акций девелопера, еще 6,38% досталось офшору, на рынке также связываемому с Сулейманом Керимовым, а основатели получили по 12,5% акций, которые были заложены по кредиту «Номос-Банка» на сумму более $250 млн. В итоге «Номос» стал единственным проблемным кредитором, который не реструктурировал долги ПИК и начал судиться с основателями, ставшими в одночасье миноритарными акционерами компании. Кирилл Писарев тогда уступил «Номосу» и согласился на предложенные банком условия реструктуризации, а вот Юрий Жуков вступил в борьбу с «пришельцами» и даже одержал в ней победу, сумев сначала вывести свой пакет из‑под залога, а затем, как утверждают некоторые источники, реализовать его на рынке. Часть своего пакета продал и Кирилл Писарев (на конец прошлого года бизнесмену принадлежало около 8,5% акций девелопера и был обещан опцион на выкуп еще 8,29% компании).

Как и следовало ожидать, по окончании кризиса бизнес группы «ПИК» пошел в гору, но у ее руля стояли уже другие люди. В первом полугодии 2011-го ГК впервые с 2008 года показала в своей отчетности чистую прибыль, а объемы продаж жилья у нее выросли почти вдвое.

Основатели ПИК по-разному перенесли потерю своего детища (говорят, что Писарев переживал сильнее, чем Жуков), однако сумели сохранить небольшую часть активов, с которыми вскоре начали восхождение на «новый пик» в девелопменте. Получится ли у бизнесменов добиться успеха на прежнем поприще во второй раз?

Попал в Storm

Несмотря на все конфликты, Кирилл Писарев продолжал поддерживать контакты с новым руководством группы «ПИК» и, как выяснилось, даже вел переговоры о приобретении некоторых активов. Так, летом 2010 года стало известно, что ПИК продает контрольный пакет в компании Storm Properties. А уже осенью выяснилось, что покупателем этого актива стал именно Кирилл Писарев (у него сейчас 51%).

Ранее Storm Properties в основном специализировалась на строительстве коммерческой недвижимости, а самым крупным проектом компании был бизнес-парк «К2» площадью 84 тыс. кв. м на Калужском шоссе в Москве. Портфель других проектов, впрочем, был небольшим. С приходом Писарева Storm Properties заметно активизировалась. Уже весной 2011 года ее новый гендиректор Михаил Курнев заявил, что в будущем планируется строительство массового жилья на окраинах Москвы и в области, а также приобретение новых участков под застройку. Кроме того, утверждал он, у компании имеется несколько земельных участков, которые будут использованы под строительство офисных центров. «В некоторых проектах мы будем девелоперами, а в некоторых — fee-девелоперами (строительство на чужих землях. — Прим. ред.)», — пояснил Михаил Курнев.

Обещания топ-менеджера оказались ненапрасными: осенью прошлого года стало известно, что компания запускает первый проект возле деревни Глухово в Подмосковье площадью 300 тыс. кв. м. Он будет реализован на землях банка «Траст», который получил их за долги. Михаил Курнев обещает, что проект не останется единственным в сегменте жилой недвижимости: компания внимательно следит за появлением на рынке интересных участков. И действительно, в начале декабря выяснилось, что Storm Properties договорилась о строительстве еще одного жилого комплекса площадью около 30 тыс. кв. м в Павшинской пойме. Проект будет реализован совместно с Metra Group (партнерам принадлежит по 50%), а объем инвестиций в стройку может превысить $60 млн.

«Смещение из коммерческой недвижимости в жилую сейчас оправдано, так как этот рынок восстанавливается от кризиса намного быстрее», — полагает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. Особенно, по ее словам, сейчас востребовано массовое жилье экономкласса. «Во время всех кризисов спросом пользуется либо самое дешевое, либо самое дорогое жилье, так как первое всегда находит покупателя, а второе является «вечной» ценностью», — говорит коммерческий директор NA Group Евгений Данилов. Неспроста же, как рассказывают источники «Бизнес-журнала», помимо массового жилья, Кирилл Писарев интересуется недвижимостью в Монако и ведет переговоры о покупке проектов в этом княжестве.

О росте интереса к массовому жилью свидетельствует и отчетность лидеров этого рынка в Москве и Петербурге — группы «ПИК» и Etalon Group соответственно. Объемы строительства у них уверенно растут, а котировки их акций на бирже ведут себя лучше, чем у остальных компаний сектора, отмечают аналитики УРАЛСИБа. Растут и цены на новостройки: в Москве квартиры в этом сегменте выросли за год в среднем на 10%, в Подмосковье — на 7%. А по ряду проектов, особенно на территории «новой Москвы», прирост стоимости кв. м превысил 30% за полгода.

Тяга к большому

Неудивительно, что в такой ситуации интерес к рынку массового жилья проявил и второй основатель ПИК Юрий Жуков. Утратив контроль в компании, бизнесмен занимался преимущественно тем, что пытался защитить оставшийся пакет акций, а также развивал доставшиеся ему «по наследству» девелоперские проекты — коттеджный поселок «Парквилл» и элитный жилой комплекс площадью около 6 тыс. кв. м в центре Москвы.

Но строительство маленьких, хотя и очень доходных проектов, явно не согласовывалось с предпринимательскими амбициями Юрия Жукова: все-таки он привык к совсем другому масштабу бизнеса. Именно поэтому для профессионалов рынка новость о том, что Жуков снова займется «большим девелопментом», неожиданностью не стала. «Это был ожидаемый шаг, — говорит знакомый с Жуковым девелопер. — Компании Юрия Жукова уже давно владели одним участком в Подмосковье, а в 2011 году приобрели еще одну площадку и продолжают искать новые земли».

Однако до поры до времени Юрий Жуков не анонсировал свои проекты для широкой публики. Источник, близкий к компании, шутит по этому поводу: «Чем меньше знают о твоем бизнесе в этой стране, тем он успешнее». Однако шила в мешке не утаишь. В конце осени появилась информация, что уже в ближайшее время компания Юрия Жукова Klever Asset Management запускает первый проект — возведение жилого комплекса в районе иннограда Сколково, а в начале 2012-го планирует приступить к строительству жилья на участке возле Зеленограда. Управляющий директор Klever Григорий Ширин обсуждать эти проекты отказался, однако информацию о новых стройках девелопера подтвердил источник в окружении Юрия Жукова, а также представители сразу нескольких риелторских компаний, знакомые с проектом.

Суммарно на двух участках бизнесмен построит 1,1 млн кв. м массового жилья так называемого комфорт-класса, объем инвестиций в которые может превысить 45 млрд руб. По оценке экспертов ГК «МИЦ», продавать жилье в районе Сколкова можно будет по 80–90 тыс. руб. за кв. м, а в Зеленограде — за 45–50 тыс. «Первая площадка более интересна, так как спрос на жилье в окрестностях Сколкова высокий, а вот с участком в Зеленограде могут быть проблемы», — сетует председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. И все же, учитывая ажиотажный спрос на подмосковное жилье экономкласса, эксперты считают, что в итоге оба проекта окажутся успешными, а ниша для их реализации выбрана правильно. К тому же, как отмечают источники «Бизнес-журнала» на девелоперском рынке, структуры Юрия Жукова продолжают поиск участков под массовую застройку. Так, источник на рынке, конкурирующий с компанией Жукова за один из участков, утверждает, что компания проявляла интерес к площадкам в Королеве и Реутове.

Впрочем, интересы основателя ПИК не ограничиваются лишь подмосковным рынком: его компания рассчитывает заработать и на Олимпиаде-2014 в Сочи. Так, по слухам, которые подтверждают сразу несколько чиновников и девелоперов, Klever Asset Management уже договорилась о приобретении двух девелоперских проектов в столице будущей зимней Олимпиады — отелей «Черноморец-Парк» и «Черноморец СПА» на 400 номеров каждый. Оба проекта входят в программу строительства олимпийских объектов и поэтому представляют изрядный интерес для инвесторов, так как под них можно будет получить льготное финансирование от ВЭБа. К тому же это единственные крупные объекты, которые до сих пор не нашли федерального инвестора и принадлежат группе местных бизнесменов. Стоимость обоих отелей, как подсчитали в краснодарской компании Macon Realty Group, может составить примерно
5 млрд руб., а окупиться они смогут при стандартных условиях кредитования за 12–15 лет, а при льготных — за 10–11. «Если же в этих гостиницах будет существенная доля апартаментов, которые можно продавать, то сроки окупаемости заметно снизятся», — говорит гендиректор Macon Realty Group Илья Володько.

Вместе или порознь

Таким образом, оба отца-основателя группы «ПИК» не просто удержались на плаву после краха 2009 года, но и активно развивают собственные бизнесы. Эксперты пока затрудняются сказать, что из всего этого получится. Уже сейчас в портфеле обоих бизнесменов находятся проекты примерно на 1,5 млн кв. м жилья. Конечно, до масштабов ПИК, инвестиционный портфель которой превышает 10 млн кв. м, бизнесменам очень далеко. Однако у людей, которые однажды уже смогли создать крупнейшую девелоперскую компанию в России, есть шанс повторить свое достижение. «Не исключаю, что через какое-то время они объединят активы и станут совместно развивать бизнес», — рассуждает один из московских девелоперов. Другой участник рынка, впрочем, сомневается в такой возможности и утверждает, что сейчас бизнесмены почти не общаются. По его словам, у партнеров есть лишь один совместный актив, доставшийся от группы «ПИК», — Банк ЖилФинанс, которым бизнесмены владеют на паритетных началах. Возможно, в будущем он и станет плацдармом для развития нового совместного бизнеса Кирилла Писарева и Юрия Жукова.