Упасть! Отжаться!

ВЛАДИМИР ПУТИН УЖЕ ДВАЖДЫ С НАЧАЛА ГОДА ТРЕБОВАЛ СНИЗИТЬ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ДО 5–6%. ПОЧЕМУ БАНКИРЫ НЕ СЛУШАЮТСЯ ПРЕМЬЕРА?

Уже во второй раз с начала года министр Владимир Путин потребовал от банкиров снизить ставки по ипотеке. Первый призыв премьер-министра удешевить ипотечные кредиты до 5–6% прозвучал в середине апреля. Второй — в начале июня, на встрече с президентом Сбербанка Германом Грефом. «Нужно стремиться к тому, чтобы средняя ставка снижалась потихоньку, чтобы 8% было в среднем», — заявил Путин. «Это, конечно, будет зависеть от инфляции»,— ответил Греф, уточнив, что сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 11,5–12%, а минимальная — 8%. При этом в Великобритании ипотечный кредит можно получить под 2–3% годовых, а в остальной Европе — под 3–4%.

Тем не менее даже крупные госбанки не торопятся снижать ставки. И есть вероятность, что они правы.

Ипотечная мания

Мировой финансовый кризис начался как раз с ипотечной вольницы. В погоне за клиентами ведущие кредитные организации мира устроили настоящее соревнование, постоянно снижая ставки по кредитам и упрощая условия их выдачи. Казалось, обеспеченный недвижимостью заем уж точно не может стать источником проб­лем. Но все вышло с точностью до наоборот. Как только ипотека стала доступна неплатежеспособным клиентам, банки столкнулись с чередой дефолтов по кредитам, что в итоге спровоцировало падение цен на недвижимость, а затем и обесценивание залогов.

Российские банки застали ипотечную ярмарку в самом ее финале. Ведь по-настоящему ипотека в России начала развиваться лишь с 2006 года, когда объемы выданных кредитов стали расти на 100% в год. Впрочем, даже этого времени хватило, чтобы нажить проблем. В 2006–2007 годах банки принялись выдавать кредиты по низким ставкам, без первоначального взноса и при минимуме документов. В итоге, когда на мировых рынках разразился финансовый кризис, российским банкам тоже досталось. Объем просроченной задолженности по ипотеке вырос до опасных значений, а банки вынуждены были срочно увеличивать ставки по ипотеке и требования к потенциальным заемщикам.

В кризис ставки по ипотеке достигли 25%, а объемы выдачи кредитов сократились в несколько раз. Как признавали тогда банкиры и риелторы, это были заградительные условия: брать ипотеку в такой ситуации могли либо ненормальные, либо аферисты. Разумеется, и объемы выдачи кредитов резко упали. Так, если в 2008 году подобных ссуд было выдано на 655 млрд рублей, то в 2009-м этот показатель упал до 152 млрд.

Но к концу 2009 года волна кризиса схлынула, так что банкиры, накопившие за кризисный год огромные запасы ликвидности, вынуждены были куда-то пристраивать эти деньги. В итоге ставки по ипотеке снижались каждый месяц, а объем выданных кредитов постепенно увеличивался. По оценкам АИЖК, за весь 2010 год в России выдали уже 379 млрд рублей ипотечных кредитов, а по итогам 2011 года, как прогнозируется, их объем вырастет до 600 млрд. Между прочим, для таких ожиданий есть все основания: только за первое полугодие 2011 года было выдано ипотечных кредитов на 180 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает показатель аналогичного периода 2010-го. При этом объем просроченной задолженности составляет всего 85 млрд рублей, подсчитали в АИЖК.

Правда, один из банкиров отмечает, что по итогам года рост будет меньше: «В начале 2010-го ипотека развивалась неуверенно, поэтому такой рост вызван пресловутым «эффектом низкой базы». По моему прогнозу, годовые объемы выдачи вряд ли превысят 500 млрд рублей, но и это — очень неплохо».

Отчеты крупных банков, работающих с ипотекой, подтверждают: этот рынок окончательно вышел из кризиса. Так, Raiffeisenbank, по словам члена правления банка Андрея Степаненко, только за первые пять месяцев 2011 года выдал ипотечных кредитов на сумму в 3 млрд рублей, что больше, чем за весь 2010-й. А Delta Credit, как рассказала финансовый директор банка Елена Кудлик, за первое полугодие увеличил объем выдачи по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом на 166% — до 7,2 млрд.

Банки-«либералы»

Во многом росту ипотечного кредитования способствовало снижение ставок по ипотеке. Ныне банки в среднем готовы выдавать ипотечные кредиты по 11-12% годовых в рублях и 9-10% годовых в валюте. Впрочем, у каждого банка существуют программы с более низкими ставками, предназначенными для определенных категорий клиентов или продажи квартир в конкретных проектах. Особенно на этом фоне отличились госбанки. Так, Сбербанк выдает кредиты на ряд проектов-новостроек по 8% годовых сроком на 8 лет. До недавних пор это был самый низкий показатель на рынке. Однако в середине июля банк ВТБ 24 решил переплюнуть своего основного конкурента и снизил ставки по ипотеке до 7,5%. Правда, получить такой кредит можно лишь при соблюдении целого ряда условий.

«Эти предложения в первую очередь ориентированы на поддержание продаж на первичном рынке жилья для обеспеченных клиентов. Позволить себе такие ставки могут только те, кто имеет 50% от стоимости приобретаемого объекта», — говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. «И все равно это откровенный демпинг, учитывая, что ставка рефинансирования сейчас составляет 8,25%», — добавляет представитель крупного частного банка.

Негодование банкира можно понять: частные банки не могут снижать свои ставки до такого же уровня. «Банки с госучастием и участием иностранного капитала могут позволить себе недорогие кредитные продукты, так как имеют соответствующие ресурсы, — поясняет Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. — Кроме того, важный фактор, от которого зависит стоимость кредита, — это риски банка. А поскольку риски в нашей стране выше, чем в Европе, то и ставки по кредитам сложно снизить до европейского уровня».

«На размер процентной ставки, устанавливаемой банками, существенно влияет стоимость привлекаемых ими ресурсов, — соглашается Андрей Степаненко. — Вот почему условия у каждого конкретного игрока банковского сектора напрямую зависят от той стратегии привлечения денежных средств, которую он выберет». По словам заместителя руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Ильи Зибарева, в настоящий момент на рынке установились достаточно приемлемые ставки по ипотечным кредитам, которые соответствуют докризисному уровню: «Банки закономерно страхуют свои риски: подобная осторожность оправданна в том числе в связи с тенденцией повышения задолженности по кредитным портфелям в результате увеличения количества выдачи кредитов. Понижение ставок должно быть постепенным: резкое и значительное приведет в банки определенный процент заемщиков, которые, не рассчитав свои силы, в итоге окажутся неспособными выплатить ипотечные кредиты».

Увы, похоже, такая логика присуща далеко не всем банкирам. Недавно корреспондент «Бизнес-журнала» увидел на улице Москвы рекламу РосЕвроБанка, который обещает предоставить ипотечный кредит при нулевом первоначальном взносе. Другие банки пока на столь смелые шаги не идут, хотя и подумывают об этом. Как признался топ-менеджер крупного банка, идея начать предоставлять кредиты с минимальным или нулевым первоначальным взносом уже обсуждалась в банке, но пока ее реализацию решено было отложить. Кроме того, как рассказывают источники в девелоперских компаниях, между банками сейчас идет настоящая война за право выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся жилых комплексах. «Если во время кризиса мы обивали пороги банков с просьбой обеспечить наши проекты ипотечным кредитованием, но получали отказ, то теперь банки сами выстраиваются в очередь и предлагают очень выгодные для нас и покупателей условия сотрудничества», — отмечает гендиректор крупной подмосковной строительной компании.

Причина, которая толкает банкиров на дальнейшую либерализацию условий выдачи кредитов, кроется как раз в невозможности и нежелании снижать процентные ставки при необходимости наращивать портфель выданных кредитов. «Для уменьшения ставки необходимо снижение уровня инфляции и, уже как одно из следствий, удешевление долгосрочных заемных средств — при условии того, что на рынке не возникнет других негативных макро- и микроэкономических ситуаций», — утверждает Елена Кудлик. Смягчать же условия для заемщиков и расширять пул потенциальных кредиторов можно и в текущей экономической ситуации. «Банкиры должны извлечь уроки из кризиса и не допустить, чтобы желание получать сверхприбыли за счет роста объемов выдачи кредитов превалировало над оценкой и управлением рисками», — настаивает Елена Кудлик. Но очень похоже, что этот урок остался невыученным.

На разогреве

Как пояснил «Бизнес-журналу» топ-менеджер крупного российского банка, снижение ставок по ипотеке не ведет напрямую к всплеску спроса на такие кредиты, поскольку стоимость их все равно остается значительной, а вот смягчение условий их выдачи — прямой путь к росту спроса на ипотечные квартиры. При этом заемщиками становятся те клиенты, которые при прежних — более жестких — условиях выдачи кредитов не могли себе позволить ипотеку. «А это мы уже проходили в 2007–08 годах», — предупреждает банкир. По данным «МИЭЛЬ-Новостроек», доля ипотечных сделок от общего числа приобретений объектов первичного рынка в экономклассе сейчас составляет 30–35%, в бизнес-классе — не превышает 20%, а по наиболее востребованным проектам может доходить 50%.

Дальнейший рост числа ипотечных сделок способен серьезно сдвинуть цены на недвижимость, говорят в кулуарах девелоперы и брокеры. Пока доля ипотечных сделок на рынке не превышала 5–10%, рост объемов кредитования практически не сказывался на стоимости квадратного метра. Но в нынешних условиях, учитывая дефицит предложения жилья в столице, связанный с запретом на новое строительство в центре города, рост объемов выдачи кредитов вполне может сдвинуть с места стагнирующие уже в течение долгого времени цены на недвижимость.

— Сокращение объемов строительства в Москве и уже наметившейся дефицит предложения позволяют прогнозировать рост цен, — считает директор департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель. — В условиях стабилизации общеэкономической ситуации, с учетом таких факторов, как колебание курса валют, сокращение объема предложения новостроек, активизация ипотеки на рынке новостроек, постепенное снижение ставок по кредитам, повышение себестоимости строительства и общая инфляция, в дальнейшем цены будут постепенно повышаться. По итогам года рост цен на рынке новостроек может составить 8–10%.

Сами же банкиры настаивают: увеличение количества выданных ипотечных кредитов не способно повлиять на цены. По словам Елены Кудлик, проникновение ипотеки в сделки по купле-продаже недвижимости пока еще крайне мало, особенно если не рассматривать московский рынок. «В первую очередь на рост цен влияют нехватка жилья и невысокие темпы строительства», — полагает она. «Снижение процентных ставок, — уверяет Андрей Степаненко, — делает ипотечные предложения банков привлекательными для еще большего количества клиентов. Однако, учитывая емкость ипотечного рынка, улучшение условий кредитования напрямую не влияет на стоимость недвижимости». А вот Илья Зибарев из Альфа-Банка риск роста цен признает прямо: «Девелоперы всегда работают в одной упряжке с банками, предоставляющими возможность оформить ипотеку. Снижение ставок приведет к повышению спроса и, соответственно, цен на приобретение жилья в крупных городах стран — и тем более в Москве».

Получается, что призывы председателя правительства о необходимости развивать ипотечное кредитование и снижать ставки вполне способны подтолкнуть застройщиков… к повышению цен? Если так, жилье станет недоступным даже для тех покупателей, которые раньше могли его себе позволить.